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购买二手房,怎样防陷阱

http://china.53trade.com 2010-5-19 17:03:23 来源: 云南日报网
  由于二手房的买卖比新房复杂、手续比新房繁多,由此引发的纠纷乃至诉讼,也往往居高不下。以下案例,或许会对购房者规避陷阱、实现自我保护有所启示。
  约定不明正当权益难获支持
  案例周婷看过许岚的房屋后,感到非常适合自己,但65万元的要价,又使她一时无法付清全部资金。而许岚既担心卖了房子收不到钱,又怕有人出更高的房价。故双方在签订《房屋买卖合同》时,仅仅提到由周婷付10万元定金,至于何时付清房款、交付房屋、办理过户手续问题,只是笼统提及“待周婷付清房款后,办理相关手续”。过后,当周婷持55万元房款要求许岚“办理相关手续”时,许岚却把房屋以71万元的价格,卖给了他人。周婷遂以许岚违约为由,要求她双倍返还定金。
  点评法院审理后驳回了周婷要求许岚双倍返还定金的诉讼请求,理由是本案对履行问题约定不明,不能认定许岚已经违约。合同是当事人履约的依据,没有合同也就没有了履约的依据。就约定不明的处理,《合同法》作了具体规定,由于本案存在双方义务、多项不明、互为条件等问题,故不能从中找到答案。只能说是双方在缔约阶段有过粗略约定,对未尽内容寄希望于履行过程中再行约定,即仍然属于缔约问题,充其量只能说双方此前存在缔约过失,也就不存在是否违约问题。因此,务必在合同中写清价款、付款方式、交房时间,包括总价款(含币种),各种税费、其他费用的承担,价格上涨、下跌时的处理,还包括付款的时间、地点、方法,以及合同生效时间、何时交付房屋,中止、终止或解除的条件,以及哪些情况属于违约,怎样承担违约责任。
  逃避税收恶意违约难获偿
  案例宋娟在与房主唐琳就二手房屋买卖问题协商一致后,宋娟提出:为了逃避税收,可以将69万元的成交额,在合同中只写39万,宋娟另外给唐琳30万元,唐琳也另行出具给宋娟一张收据。五天后,已经付清全部房款的宋娟,要求唐琳去办理产权变更登记时,唐琳却表示不卖了。经宋娟一再追问,唐琳才说出,有人比她多出了5万元房价。“难道你就不怕我按照合同,追究你10万元违约金吗?”可唐琳对此无动于衷,甚至告诉宋娟:69万元房款我会奉还。对于其它问题,你爱怎样就怎样?
  点评尽管唐琳的行为确已违约,尽管宋娟与唐琳签订的《房屋买卖合同》中明确规定“如果一方违约,必须支付给对方违约金人民币10万元”,但法院仍以合同无效为由,判决驳回了宋娟要求唐琳支付违约金的诉讼请求。《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。本案协议,既有宋娟与唐琳恶意串通,损害国家利益的成分,也有以合同这一合法形式,掩盖逃税这一非法目的成分,还违反了法律的强制性规定。
  未看证件房款打水漂
  案例2009年元月,经人介绍,刘萍认识房主李康。看过房屋之后,刘萍感到非常满意,尚未见到房屋产权证便与李康签订了一份《房屋买卖合同》,并当即按合同付清了50万元房款。一周后,刘萍依约在房管部门静候李康办理产权变更登记,可一直未见李康踪影。李萍虽感到不妙,但庆幸自己有合同、收款收据、房子钥匙,遂决定先直接搬入居住再说。谁知,一个自称李康哥哥名叫李安的人闻讯找上门来,说他是房子的共有人,李康无权出卖房屋,要刘萍腾房。
  说法法院审理认为,该房屋为李安、李康兄弟的共同共有,李康未经李安同意而出卖房屋,侵犯了李安的财产权,刘萍与李康所签订的《房屋买卖合同》当属无效。因此,在购买二手房时,应查明房屋产权证登记的所有人是一人还是数人,共有人是否同意出售,并核对他们的身份证件是否与产权证登记的所有人相符。在签订房屋买卖合同时,共有人应全部到场并签名,因故确实不能到场的,应出具委托书及代理人身份证件。
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